LG Frankfurt a.M. und Wohnflächendefinition.
Freitag, 23. Januar 2009 | Autor: Michael
Die Neue Zeitschrift für Mietrecht berichtet unter NZM aktuell (Heft 1-2/2009) von einer neuen, noch unveröffentlichten Entscheidung des LG Frankfurt a.M. zur Wohnflächenproblematik (2/17 S 144/07 – komisches Aktenzeichen btw).
In der Sache handelte es sich um eine Galeriewohnung, weniger als die Hälfte der Galerie wies eine lichte Höhe von 2,2 m auf. Nach der Hessischen Landesbauordnung wäre dieser Raum daher mangels Höhe nicht als Aufenthaltsraum zu definieren. § 2 Wohnflächenverordnung, die für alle ab dem 1.1.2004 abgeschlossenen Mietverträge grundsätzlich gilt,verweist darauf, dass die Wohnräume nicht zur Wohnfläche zählen, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (wie also hier).
Nach der konsequenten Auffassung des Landgerichts Frankfurt hatte der Mieter daher ein Mietminderungsrecht, da die Abweichung von der vertraglichen Wohnfläche mehr als 10% betrug (entsprechend den dazu ergangenen Entscheidungen des VIII. Zivilsenats).
Das Landgericht Lübeck (Az hab ich grad nicht greifbar) hat hierzu m.E. unter Missachtung dieser Grundsätze auch des BGH vor 2 Jahren eine abweichende Entscheidung gefällt ; gegen diese Entscheidung ist ein Verfassungsbeschwerdeverfahren in Karlsruhe anhängig. Der dortige Senat hat über die Beschwerde noch nicht entschieden. Diese Fälle (Verstöße gegen das Bauordnungsrecht der Länder) kommen häufig vor (als Wohnraum deklarierter Keller z.B.).
Der BGH hat zwar geäußert, dass im preisfreien Wohnraum die Wohnflächenverordnung herangezogen werden kann, wenn es auf die Wohnfläche ankommt. Er hat dies allerdings unter den Vorbehalt anderweitiger Vereinbarung gestellt.
Wurde die Wohnung vor der Anmietung besichtigt und war dabei nicht zu verkennen, dass einige Räume nicht hoch genug sind, um nach LBO als Aufenthaltsräume zugelassen zu werden, dann hat das Auswirkungen auf die Vereinbarung dessen, was zwischen den Parteien als Wohnfläche angesehen werden soll.
Der Weg, einen Teil der Miete zurückzuerhalten wegen angeblich zu geringer Wohnfläche, steht deshalb in weit weniger Fällen offen, als viele denken.
Werter Herr Anotherone, in praxi neigen die Tatgerichte in der Tat dazu, die Minderungsansprüche des Mieters in den “Wohnflächenfällen” eher abzulehnen, mit allerdings dann kaum vertretbaren Begründungen. Der obige Ansatz z.B. wäre mit § 536b BGB und der Rechtsprechung des BGH dazu (der Mieter muss dann auch “Kenntnis” von der konkreten öffentlich-rechtlichen Beschränkung haben, siehe nur BGHZ 26, 282, 290) nicht vereinbar.