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Richterliche Revolution im Mietrecht

Freitag, 2. März 2012 | Autor: Michael

Folgenden Hinweisbeschluss erhielt ich heute:

“Das Gericht folgt nicht der wohl überwiegend (noch) vertretenen Auffassung zum alten Mietrecht vor dem Jahre 2001, dass der Mieter darlegungs- und beweisbelastet ist für das Vorliegen eines behaupteten Mangels an der Mietwohnung.”

Ich rückte meine Brille zurecht. Nicht verlesen. Es geht weiter:

“Gem. § 535 Abs. 1 BGB ist es eine Hauptpflicht des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und diese dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Zustand geeigneten Zustand zu erhalten. Mit anderen Worten: Der Vermieter muss gewährleisten, dass die Mietsache sich während der Mietzeit in einem Zustand befindet, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Dann aber kann im Rahmen der sogenannten sekundären Darlegungslast bzw. der erhöhten Substanziierungspflicht lediglich folgendes gelten:

Der Mieter muss zunächst einmal darlegen, worin er konkret einen Mangel sieht. Sodann ist der Vermieter gemäß § 535 Abs.1 BGB darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass die Sache mangelfrei ist und nicht diejenigen Mängel aufweist, den der Mieter behauptet.”

Konkret: dem Gericht genügt es, wenn der Mieter behauptet, die Räume in der Wohnung würden nicht 20 Grad warm. Das bloße Bestreiten durch den Vermieter genüge nicht: die “Hauptdarlegungslast” sei auf seiner Seite mit der Konsequenz, dass nun der Vermieter für die mangelfreie (warme) Wohnung beweisbelastet ist und auch den Vorschuss für den Sachverständigen zahlen muss.

Das ist, gelinde gesagt, neu.  Einhellige Meinung (unabhängig von der Frage des Maßes der Substantiierung, wie etwa zuletzt vom BGH im Beschluss vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, erörtert) war, dass der Mieter das Vorliegen eines Mangels darlegen und beweisen muss.  Von diesem Grundsatz gab es Ausnahmen bei komplizierten Verursachungsfragen (Fogging; Schimmel usw – dort wird nach Herrschaftssphären differenziert). Bei der Beheizbarkeit einer Wohnung gab es keine Beweislastumkehr (siehe auch BGH NZM 2004, 776).

Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf macht also die Tore weit auf für eine mieterfreundliche Mängelwelt (Beschluss vom 21.2.2012, 409 C 192/11).  Mal gucken was daraus wird.

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Thema: Allgemein, Rechtliches

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4 Kommentare

  1. 1
    HD 

    Der Richter ist wohl selbst Mieter? Die Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch zu erhalten, ist nicht durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführt worden. Sie bestand auch vorher schon.

    Ärgerlich ist, dass diese Auffassung das Kostenrisiko für den Vermieter erhöht, wenn er einen Mietnomden in der Wohnung sitzen hat, weil er dann nämlich wegen der Beweiskosten in Vorleistung gehen muss, ohne dass er die Hoffnung haben darf, die Kosten irgendwann wieder zu sehen.

  2. 2
    Malte S. 

    So ganz unsinnig ist diese Ansicht auf den ersten Blick zwar nicht. Wenn der Vermieter den Mieter in Anspruch nimmt und dieser die Erfüllung bestreitet ist der Vermieter auch hinsichtlich der Besitzverschaffung darlegungs- und beweisbelastet.
    Da aber auch im Kauf- und Werkvertragsrecht die mangelfreie Leistungserbringung Pflicht der Verkäufer / Unternehmers ist, müsste dieser Ansatz auch dort durchgreifen. Das trifft zwar im Rahmen des Verbrauchgüterkaufrechts de facto zu, dort ist aber gerade eine gesetzliche Umkehr der Beweislast erfolgt.

  3. Der Richter ist wohl selbst Mieter ?

    Glaube ich bei RiAG Dr. Schröder eigenmtlich nicht.
    Im Übrigen: Ob Josef Essers´s Vorverständnis wirklich so durchschlagend auf die Entscheidungsfindung ist ?

  4. 4
    Ines Knoll 

    Es gibt nicht nur Mietnomaden, sondern in der Mehrheit ehrliche und ordentliche Mieter. Ich begrüße dieses Urteil, weil wir momentan die Erfahrungen mit einem Vermieter machen, der die Mieter mobbt, verleumdet und drangsaliert.
    Wir sind fristlos nach 5 Jahren ausgezogen, weil der Vermieter weder respektierte, dass er die Wohnung nur nach Anmeldung betreten darf, die Heizung drosselte, so dass im November nur 11°C im Bad – analog in der gesamten Wohnung waren und er sich anmaßte meine Wäsche in der Waschmaschine zu “Kontrollieren”.
    Auch dies gibt es und solche Vermieter trifft die Beweislastumkehr zu recht.

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