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Sprachliche Feinheiten im Mietrecht – Schönheitsreparaturen

Montag, 19. Januar 2009 | Autor: Michael

Der VIII. Senat des BGH wirft in mittlerweile bald Monatsabständen Entscheidungen über Schönheitsreparaturklauseln auf den Markt. Diese sind für den Nichtjuristen absolut verständlich, zweifellos. So ist es bereits ohne weiteres (Achtung: Einsatz ironischer Stilmittel folgt!) nachvollziehbar, wenn der Senat eine vorformulierte Mietvertragsklausel 2006 für unwirksam hält, nachdem er dieselbe Klausel noch 2004 für wirksam gehalten hat. Die Tatsache, dass die deutschen Vermieter 2004 unzählige Verträge mit zwei Jahre später für unwirksam erkannten Klauseln auf den Markt geworfen haben, ist halt Vermieterpech. Denn wo steht schon, dass man sich auf die BGH-Entscheidungen auch nur für 2 Jahre verlassen darf. Deswegen darf man sich über die neuere Entscheidung vom 22.10.2008 (VIII ZR 283/07) nicht wundern.

Noch am 5.4.2006 (VIII ZR 152/05) wurde eine Vertragsklausel mit der Formulierung

“Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäߟ auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).”

für unwirksam erklärt, da es sich um starre Fristen handele; die Formulierung “übliche Fristen” würde da nichts aufweichen, der Mieter müsse nach dieser Klausel nach 3 Jahren erstmals streichen pp.

In der Entscheidung vom 22.10.2008 heisst es:

ܜblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein:” (dann folgen wieder die Fristen).

Also: nimmt man auf “üœbliche Fristen” Bezug, ist der Vertrag insofern unwirksam. Heisst es jedoch “üblicherweise … in folgenden Zeitabständen erforderlich”, ist der Vertrag wirksam, da die Klausel nicht “starr” sein soll, der Mieter also auch abweichend von den 3, 5 oder 7 Jahren streichen dürfe.

Das halte ich für sprachlichen Nonsens. Wo soll der Unterschied zwischen den üblichen Fristen zur üblicherweise gegebenen Erforderlichkeit sein? Üblich bedeutet “normal, gewöhnlich”, ist ein Adjektiv – üblicherweise ein Adverbsuffix (so was gibt es also, aha). Beide Worte beziehen sich auf die Fristen.

Meine Frage also an den VIII. Senat: HÄÄÄÄÄÄÄÄÄ?

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Thema: Berufliches, Rechtliches

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Keine Kommentare

  1. Kann es sein, dass das einfach Aua ist, oder machen Senate aus Prinzip keine Auas?

  2. 2
    ballmann 

    Erklärungsversuch: Die Besetzung des Senats gewechselt oder die haben einen anderen/neuen wissenschaftlichen Hilfsarbeiter bekommen

  3. 3
    Brandau 

    Selbst wenn die Besetzung wechselt: In diesem Bereich gibt es in der Tat im Zweijahresrhythmus neue Urteile. da wäre auch eine neue Besetzung gehalten etwas Beständigkeit hereinzubringen.

  4. 4
    Tina 

    Diese Reformfreudigkeit ist sicher ein dickes Unding, aber mich wundert da ja nicht mehr viel. (So viel Liebe und Aufmerksamkeit möge man doch bitte auch mal dem Urheberrecht zukommen lassen.)

    Aber: Sprachlich-inhaltlich gesehen hebelt das “üblicherweise” doch wirklich das “Muss” des Renovierens zu den genannten Zeitpunkten aus, das ist doch was anderes als “es gelten die üblichen Fristen” – weil die dann eben gelten und basta.

    Ich geh dann mal streichen. ;-)

  5. 5
    AC 

    > Die Tatsache, dass die deutschen Vermieter 2004
    > unzählige Verträge mit zwei Jahre später
    > für unwirksam erkannten Klauseln auf den Markt
    > geworfen haben, ist halt Vermieterpech.

    Lassen Sie sich doch auch vom früheren stellvertretenden Vorsitzenden des VIII. Zivilsenats (der übrigens in der Tat im Mai 2006, also zwischen den beiden Entscheidungen ausgeschieden ist) belehren:

    “Allerdings: viele Schadensfälle hätten sich vermeiden lassen, wenn die Verfasser der Formularverträge etwas mehr Vorsicht hätten walten lassen und die zahlreichen Warnzeichen in Rechtsprechung und Schrifttum beachtet hätten, …” (Beyer, NZM 2008, 2066).

    Zum Ermitteln der Warnzeichen sollte man dann wohl dem, was nach Konsum in der Kaffeetasse verbleibt, die gleiche Aufmerksamkeit widmen, wie der Lektüre von BGH-Entscheidungen.

    > Beide Worte beziehen sich auf die Fristen.

    Das würde ich so nicht unterschreiben. In der 2008er-Entscheidung bezieht sich das “üblicherweise” auf das “erforderlich”. Man könnte also noch zugestehen, dass nach grammatikalischer Vivisektion der Klausel objektiv ein spürbarer Bedeutungsunterschied verbliebe. Aber Maßstab der rechtlichen Erheblichkeit wäre auch dann noch nicht das Erkenntnisvermögen haarspaltender Richter oder Rechtsanwälte, sondern die Verständnismöglichkeit des durchschnittlichen Vertragspartners. Und dass der durchschnittliche Mieter diese Differenzierung vornehmen kann, ist eher unwahrscheinlich.

  6. 6
    doppelfish 

    Und so ging die Anfrage an den VIII Senat raus? Na, den Schriftsatz will ich sehen.

    Und die Gesichter der Richter von o. g. Senat, wenn sie die Anfrage lesen.

  7. 7
    Michael 

    Ja, aua. Der Punkt ist doch, dass der Mieter (Empfängerhorizont!) nicht ansatzweise mehr erkennen kann, was da starr sein soll und was nicht. Tina, dein Ansatz ist gut, und wird ja auch so vertreten von weisen Juristen. Ich verstehe aber “üblicherweise … erforderlich” letztlich nicht anders als “übliche Fristen”, flexibel ist für mich beides nicht, nimmt doch “üblicherweise” gerade auf den Usus bei der Fristenhandhabung Bezug. Hat übrigens auch das AG Reinbek in einer Entscheidung so gesehen wie ich. Immerhin.:-)

    Ich kenne Herrn Beyer, auch von Fortbildungen, und kenne auch den NZM-Aufsatz, teile den Ansatz aber nicht. Worauf soll sich denn der Vermieter denn verlassen können, wenn nicht auf den BGH?? NUN weiß man sicher, dass er es nicht kann.

    Naja, ich werd ja bald, doppelfish, Gelegenheit haben dazu mal die Herrschaften was zu fragen… mit oder ohne “häää”. :-)

  8. 8
    Tina 

    Da steht ja in der ersten Formulierung ein “verpflichtet … auszuführen”, fehlt das den im Relaunch ganz? Ich halte das nicht unbedingt für eine reine Sprachhaarspalterei, aber letztlich klingt Butter bei den Fischen natürlich ganz anders. (Ich weiß zum Beispiel nicht, worauf “insoweit Bezug genommen” werden soll, tststs.)

    Mich als Laiin würde mal interessieren: Welchen Stellenwert hat den so ein Zeug überhaupt? Ist die Angabe – wie auch immer sie lautet – solides Gesetz, kleine weiche Empfehlung, reiner Fingerzeig oder nur mal Deskription dessen, was “man so macht”?

  9. 9
    Malte S. 

    Auch wenn die Rechtssprechung des BGH im Mietrecht durchaus gewöhnungsbedürftig ist, halte ich gerade diese Differenzierung für völlig in Ordnung.
    Mit “die üblichen Fristen” wird nur Bezug auf die regelmäßig genutzten Fristvorgaben genommen. Mit den “Üblicherweise vorzunehmenden Reparaturen” wird eben nicht auf die Frist, sondern auf einen (widerleglichen) Erfahrungswert rekuriert.
    Gleiches wurde mir von Kommilitonen aus dem 1. Semester und Nichtjuristen bestätigt – allerdings alles Leute, die stark auf Sprache achten… was der Durchschnittsbürger wohl weniger tut.
    @Tina: Gesetz schon mal gar nicht. Die Fristen entstammen usprünglich einem uralten Mustermietvertrag (wars 1976?) und wurden in aktuelle Vertragsmuster übernommen. Sie gelten wenn überhaupt lediglich, weil sie vertraglich vereinbart wurden. Die Renovierung ist nämlich von gesetzeswegen Sache des Vermieters – die er sehr gerne dem Mieter aufbürdet (manchmal sogar rechtmäßigerweise).

  10. 10
    Michael 

    “Üblicherweise werden … erforderlich sein” heisst für mich so viel wie “Es ist Usus/normal, dass Schönheitsreparaturen nach soundsoviel Jahren notwendig sind” – im Ergebnis also dieselbe Üblichkeit/Usus wie die üblichen Fristen. Alles andere grenzt für mich, gerade aus Laiensicht (Empfängerhorizont) an Haarspalterei. Aber, vertreten lässt sich alles, wie immer. :-)

    Richtig, Tina – kein Gesetz, nur Vertragsmuster, also vorformulierte Klauseln.

  11. 11
    Malte S. 

    Ich sehe da schon massive Unterschiede. Wer nämlich verpflichtet ist, üblicherweise innerhalb bestimmter Fristen zu renovieren, der kann davon ausgehen – und das sollte schon aus dem Sprachgebrauch klar werden -, dass von diesen Fristen eben abgewichen werden kann.
    Dagegen ist die Renovierungspflicht innerhalb der üblichen Pflichten ein Rückgriff auf feststehende Fristenprogramme. Wären diese selbst variabel, bestände kein Problem. Sie sind es aber nicht gewesen, deshalb handelt es sich auch um die “starren Fristen”, die der BGH nicht mag.
    Aus Laiensicht sind nahezu alle AGBen unverständlich. Wenn man tatsächlich eine Laiensicht bei der Beurteilung von AGBen einführen wollte, würde dies auf eine Zweiteilung der Rechtspraxis hinauslaufen. Für Personen mit Rechtskenntnissen gibts aufwendige Formulierungen, für den Rest gibts nur noch billige AGBen auf Grundschulniveau.
    Der BGH setzt sicherlich vielfach zu hohe sprachliche Fähigkeiten bei einem “objektiven Dritten” voraus. Aber die Unterscheidung zwischen einer Relativierung (üblicherweise erforderlich) und einer Verweisung (die üblichen Pflichten) sollte schon zum Durchschnittsniveau gehören.
    Interessant wäre hier natürlich eine Untersuchung zum Sprachniveau der Bevölkerung. Ich wette, sie fiele verherend aus.

  12. 12
    Tina 

    Das war, was ich weiter oben meinte. :-) Ich hätte nur das Sprachniveau nicht als “verherend” bezeichnet. ;-)

    Wobei es das sicher ist. Eine barrierefreiere Rechtssprache wäre sicher toll, wo auch mal ganz willkürlich verklausuliert wird. Noch primaer wäre allerdings eine Anhebung der durchschnittlichen Sprachkompetenz.

  13. 13
    Michael 

    Ohne allzu hartnäckig wirken zu wollen: “üblicherweise” ist für mich im obigen Zusammenhang eben nicht das gleiche wie “Im Allgemeinen” oder Ähnliches, weil es eben gerade auf die vermeintliche Üblichkeit bei der Handhabung der Fristen abstellt. Wenn das bereits eine Relativierung darstellt, dann wäre dies bei den “üblichen” Fristen auch der Fall, weil dies theoretisch ja auch eine Abweichung an anderen Orten, wo eine solche Üblichkeit nicht besteht, gegeben wäre. Sic. :-)

  14. 14
    Tina 

    :-)

    Jep. Nur beim einen ist das Ob relativiert, beim anderen “nur” die Fristen. Würde ich meinen. Aber ist schon auch alles irgendwie relativ. ;-)

  15. 15
    abc 

    Also ich (als Nichtjurist) muss dem BGH da zustimmen, dass das zwei verschiedene Klauseln sind. In der ersten wird gesagt, dass die Schönheitsreperaturen in bestimmten vorgegebenen – nämlich den “üblichen” – Fristen durchgeführt werden müssen. Die zweite Klausel sagt nur, dass “üblicherweise” die Schönheitsreperaturen in bestimmten vorgegebenen Fristen durchgeführt werden müssen – aber eben nicht zwingend, sondern nur wenn erforderlich.

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