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Also ich find´s eklig: Messingkäfer.

Dienstag, 20. Januar 2009 | Autor: Michael

“Streite” mich gerade in einer Akte mit dem werten Kollegen von der Gegenseite darüber, ob das massive Auftreten von Messingkäfern in einer Mietwohnung eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung rechtfertigt. So richtig Zweifel hab ich nicht. Aus einem Schädlingslexikon:

“Die fertig entwickelten Larven wandern zur Verpuppung meist ab und befestigen einen Kokon an Gegenständen. Aber auch im Fraßsubstrat ist eine Verpuppung möglich. Die Imagines wandern sehr viel umher. Ihre Nahrung ist mit der der Larven identisch. Sie können nicht fliegen. Die Eier werden einzeln an das Nährsubstrat der Larven abgelegt. Letztere laufen kaum umher, wenn sie in einer ihnen zusagenden Nahrung leben. Hauptsächlich Linie fressen sie kohlenhydratreiche Stoffe wie trockene pflanzliche Vorräte, Samen, Arzneidrogen, Kräutertee, Herbarpflanzen, Kakao, besonders häufig Getreideprodukte wie Schrot, Kleie, Mehl, Haferflocken, Kaff (Spreu und andere Abfälle beim Dreschen), Häcksel, Stroh usw., zusätzliche tierische Kost, z. B. tote Insekten, fördert ihre Entwicklung. Aber auch an rein tierischen Stoffen können sie leben, z. B. an Badeschwämmen, Häuten oder Fischmehl. Bei ihrer Zucht an letzterem zeigte es sich allerdings, daß dabei ihre Sterblichkeit sehr groß ist und die Entwicklung nur langsam fortschreitet, erst bei Zusatz von Bierhefe (B-Vitaminen) verläuft sie besser. Nach Beobachtungen in England ist ihre Entwicklung auch in Wollabfällen möglich. Häufig leben sie auch in Mäuse- und Rattenkot, der ebenso wie Kaff, das früher häufig als Füllmaterial für Zwischenböden verwendet wurde, die Quelle für das Massenauftreten von wandernden Käfern in den Häusern bildet. Schließlich hat man sie auch als Bewohner von Vogelnestern, besonders den hausnahen von Tauben, Sperlingen, Schwalben und Dohlen, von Wespennestern und Bienenstöcken gefunden.”

Quelle des pic: wikipedia.org

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Sprachliche Feinheiten im Mietrecht – Schönheitsreparaturen

Montag, 19. Januar 2009 | Autor: Michael

Der VIII. Senat des BGH wirft in mittlerweile bald Monatsabständen Entscheidungen über Schönheitsreparaturklauseln auf den Markt. Diese sind für den Nichtjuristen absolut verständlich, zweifellos. So ist es bereits ohne weiteres (Achtung: Einsatz ironischer Stilmittel folgt!) nachvollziehbar, wenn der Senat eine vorformulierte Mietvertragsklausel 2006 für unwirksam hält, nachdem er dieselbe Klausel noch 2004 für wirksam gehalten hat. Die Tatsache, dass die deutschen Vermieter 2004 unzählige Verträge mit zwei Jahre später für unwirksam erkannten Klauseln auf den Markt geworfen haben, ist halt Vermieterpech. Denn wo steht schon, dass man sich auf die BGH-Entscheidungen auch nur für 2 Jahre verlassen darf. Deswegen darf man sich über die neuere Entscheidung vom 22.10.2008 (VIII ZR 283/07) nicht wundern.

Noch am 5.4.2006 (VIII ZR 152/05) wurde eine Vertragsklausel mit der Formulierung

“Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäߟ auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).”

für unwirksam erklärt, da es sich um starre Fristen handele; die Formulierung “übliche Fristen” würde da nichts aufweichen, der Mieter müsse nach dieser Klausel nach 3 Jahren erstmals streichen pp.

In der Entscheidung vom 22.10.2008 heisst es:

ܜblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein:” (dann folgen wieder die Fristen).

Also: nimmt man auf “üœbliche Fristen” Bezug, ist der Vertrag insofern unwirksam. Heisst es jedoch “üblicherweise … in folgenden Zeitabständen erforderlich”, ist der Vertrag wirksam, da die Klausel nicht “starr” sein soll, der Mieter also auch abweichend von den 3, 5 oder 7 Jahren streichen dürfe.

Das halte ich für sprachlichen Nonsens. Wo soll der Unterschied zwischen den üblichen Fristen zur üblicherweise gegebenen Erforderlichkeit sein? Üblich bedeutet “normal, gewöhnlich”, ist ein Adjektiv – üblicherweise ein Adverbsuffix (so was gibt es also, aha). Beide Worte beziehen sich auf die Fristen.

Meine Frage also an den VIII. Senat: HÄÄÄÄÄÄÄÄÄ?

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Zeuge? Kein Problem.

Mittwoch, 14. Januar 2009 | Autor: Michael

Manchmal hat der Rechthaber ja so ein Bauchgefühl.

Ein Zeuge, Steuerberater, soll im Beweisaufnahmetermin bekunden, dass er vor vier Jahren mit dem Vermieter eine Mietpreisreduzierung vereinbart hat – er, Steuerberater, handelnd für den Mieter. Vor dem Termin gibt sich der Zeuge souverän. Er habe schon oft als Zeuge ausgesagt, kenne sich aus. 30 Jahre Berufserfahrung. Hier gehe es um eine klare Sache: natürlich habe er Vollmacht für die Einigung gehabt, die auch zustandegekommen sei. Na dann.

Ob er denn zu den Telefonaten, die auf eine EInigung abzielten, auch bevollmächtigt gewesen sei, fragt das Gericht. Aber sicher. Handlungsvollmacht habe er gehabt – mit dem Inhalt, Unterlagen übersenden zu dürfen. Gericht bohrt nach: aber auch Vollmacht, eine Vereinbarung schließen zu können? Aber ja doch. Das habe er eben “gemacht” (aha). Und er könne sich an das Telefonat sowieso perfekt erinnern, Papa hatte Geburtstag und er wollte los, letzter Arbeitstag. Auf gerichtliche Nachfrage: ja, der Vermieter habe einer EInigung zugestimmt. Mit “Ja”. Wie lange das Telefonat so gedauert habe. Wisse er nicht mehr, sagt er (aha). Ob denn der Vermieter nicht dieser EInigung widersprochen habe oder überhaupt was gesagt habe. Wisse er nicht mehr (aha). Ob er sich, von dem “Ja” mal abgesehen, überhaupt noch an Details des Telefonats erinnern könne. Nein, könne er nicht (aha). Gericht fragt weiter, wie es denn sein könne, dass er sich an das Telefonat so blendend erinnern könne, wie er sage, aber außer dem “Ja” keinerlei Details mehr wisse. Das sei eben so (aha).

Schnitt. Früher – vor vielleicht 20 Jahren – wäre es bei den meisten Gerichten völlig wurscht gewesen, dass der Zeuge nichts zum Randgeschehen des Gesprächsinhaltes bekunden konnte. Das hat sich – Glaubwürdigkeitslehre – zum Glück für die Wahrheitsfindung geändert. Ein “Ja” reicht eben nicht mehr. Auch nicht für einen Steuerberater, der vermeintlich sowieso alles weiߟ.

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Und noch´n Gemecker. Proberichter II und Nachbarrecht.

Montag, 22. Dezember 2008 | Autor: Michael

Parkähnliches Grundstück. Es gehört Nb1. Dort steht eine ca. 200 Jahre alte Eiche, Umfang 3,5 Meter, riesig. Die Hälfte der Krone und der Äste ragt, ab ca. 8 m Höhe, auf Grundstück von Nachbarn, Nb2. Eiche ist sogar Baumdenkmal, fällt jedenfalls unter die Baumschutzsatzung der örtlichen Gemeinde.

Nb2 will Haus schon lange verkaufen und denkt sich offenbar, ohne die Eiche wäre Grundstück mehr Wert – Blick in das Naturschutzgebiet dahinter wird “verstellt”. Und es fallen vereinzelt ja Zweige und Ąste von der Eiche, immer mal, angeblich. Also kündigt Nb2 mit Fristsetzung an, den “ܜberhang” der Eiche, also sämtliche über die Grenze wachsenden Ąste, beseitigen zu wollen. Das wäre der halbe Baum, der sicher so um die 50 m hoch ist.

Nb1 veranlasst den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen die Halbbaumbeseitigung durch Nb2. Nun steht im Gesetz drin, dass der Überhang nur dann beseitigt werden kann, wenn von ihm Beeinträchtigungen ausgehen, § 910 BGB. Davon kann hier nicht die Rede sein.

Und nun geht es wieder los. Die erste mit der Sache beim Amtsgericht befasste Richterin will die einstweilige Verfügung auf Unterlassung des Absäbelns zunächst schon nicht erlassen – so ihr schriftlicher Hinweis -, weil das angeblich notwendige Schlichtungsverfahren nach dem Landessschlichtungsgesetz nicht durchgeführt worden sei. Dezenter Hinweis meinerseits darauf, dass dieses Gesetz (Schlichtungsdings) nur für Klagen gilt, und nicht für Anträge in Eilverfahren. Gut. Daraufhin wird die einstweilige Verfügung erlassen. Widerspruch von Nb2, und zack sitzt man beim Landgericht und verhandelt.

Dann der nächste rechtliche Irrtum. “Das BGB würde ja durch das Nachbarrecht überlagert.” Aha. Mir schwant Übles. Sie hat das Gesetz nicht kapiert. Da gäbe es ja noch das Nachbarrechtsgesetz Schleswig-Holstein. Und dort stehe in § 40 etwas von einer Zweijahresfrist, nach deren Ablauf das Absäbeln ja ausgeschlossen wäre; und dass die Äste seit bald 100 Jahren da rüberragen, wäre ja klar. Also dürfe Nb2 nichts abschneiden.

Äh. Stille. Mandant, selbst kein Jurist, sieht mich vorsichtig kopfschüttelnd an. Ich deute an, nichts zu sagen. Es wäre Sache des Nb2 vertretenden Kollegen gewesen, dazu was zu sagen, aber er scheint … überzeugt. Von diesem richterlichen Unsinn. Die Fristenregelung des Nachbarrechtsgesetzes gilt nur für die Frage, welche Grenzabstände und welche Höhe Pflanzen einzuhalten haben und gilt nicht für den ܜberwuchs des § 910 BGB.

Im Ergebnis ist es ja wurscht, denn wir gewinnen trotzdem, mit falscher Begründung allerdings. Aber – wie an anderer Stelle gefragt – welchen EIndruck nimmt dieser Mandant von diesem Gericht mit nach Hause? Eben. Einen verheerenden. “Vor Gericht und auf hoher See….” usw.

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